警示 丨 房地產(chǎn)再融資不能用于買地及還貸？
上半年高歌猛進(jìn)、地王頻出的房地產(chǎn)行業(yè)，不可避免地進(jìn)入了政策緊縮期……
7月28日，多家媒體記者從證監(jiān)會(huì)有關(guān)人士處獲悉，上市公司再融資審核新增內(nèi)容包括，不允許房企通過再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。
這是繼上海、深圳、南京等地房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊后的又一記重拳，對(duì)于依賴融資買地的房企來說，影響巨大；而對(duì)于地王頻出的土地市場(chǎng)，更是一種警示。
買地融資受限
證監(jiān)會(huì)是在25日的保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會(huì)上透露上述消息的。
證監(jiān)會(huì)發(fā)行部有關(guān)人士在會(huì)上強(qiáng)調(diào)，再融資募集的資金，上市公司應(yīng)按照實(shí)際用途披露，不得通過補(bǔ)充流動(dòng)資金或償還銀行貸款，變相將募集資金用于其他用途。
一位接近監(jiān)管的業(yè)內(nèi)人士表示，再融資包括增發(fā)、配股以及可轉(zhuǎn)換債券，主要是指股權(quán)融資。
對(duì)于上市房企而言，通過公開發(fā)行和非公開發(fā)行進(jìn)行再融資的渠道被收緊，房企想從資本市場(chǎng)低成本“補(bǔ)血”變得困難。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這樣的限制，或是各方利益協(xié)調(diào)的結(jié)果。從供給側(cè)改革的角度看，本應(yīng)繼續(xù)放寬再融資。但由于持續(xù)寬松政策下高杠桿增多，很多房企大規(guī)模融資，同時(shí)盲目拿地王，這都是此前中央提及的“資產(chǎn)泡沫”的表現(xiàn)。從這個(gè)角度看，政策收緊也是為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，尤其是防止地產(chǎn)行業(yè)泡沫的出現(xiàn)。
在今年上半年，土地市場(chǎng)的瘋狂全民矚目。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月28日，全國(guó)住宅土地（不計(jì)算商業(yè)類地王）合計(jì)超過10億的地塊有236宗。疊加商業(yè)類的21宗，超過10億地塊已經(jīng)多達(dá)257宗。
在這257宗地塊里，溢價(jià)率超過100%的地王合計(jì)128宗，相比上半年的109宗繼續(xù)明顯上漲。溢價(jià)率超過50%的地塊達(dá)到了189宗。
地王潮在前期的一線城市與“四小龍”（南京、廈門、合肥、蘇州）之后，向其他城市蔓延。天津、武漢、鄭州、杭州、成都等地，均出現(xiàn)了明顯的地王潮現(xiàn)象。
廣州一家大型房企高管人士認(rèn)為，上市房企再融資所募集的資金不得用于“拿地”的規(guī)定具有一定針對(duì)性，那些拿了地王但土地款尚未付清（分期支付土地款）的上市房企或會(huì)有資金壓力，對(duì)一些“地王制造者”的影響更不容小視。
樓市整體降溫
早在2010年，證監(jiān)會(huì)通過其官方網(wǎng)站發(fā)布了“暫停房企重組申請(qǐng)”，這讓國(guó)內(nèi)上市房企在內(nèi)地資本市場(chǎng)的再融資大門全部關(guān)閉。
但到了2013年，房企再融資悄然開閘，十幾家房企公布了再融資計(jì)劃。進(jìn)入2016年，在資本市場(chǎng)持續(xù)“外緊內(nèi)松”的背景下，房企內(nèi)地融資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，海外融資則持續(xù)縮水。
對(duì)于上市房企而言，股權(quán)再融資成本低，風(fēng)險(xiǎn)小，有利于規(guī)�；l(fā)展和公司治理結(jié)構(gòu)的改善，逐漸成為了房企融資的重要渠道之一。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年上半年共有34家A股上市房企發(fā)布增發(fā)預(yù)案，融資總額達(dá)2271億元，比去年同期增長(zhǎng)41.9%。
同時(shí)，共有19家房企增發(fā)預(yù)案成功實(shí)施，募資總額達(dá)687億元，而在2015年上半年這個(gè)數(shù)字不過185億元，相比去年，今年上半年的增發(fā)數(shù)量和規(guī)模都呈現(xiàn)出大幅上漲的態(tài)勢(shì)。
從房企定向增發(fā)的主要用途來看，多數(shù)房企定增用于項(xiàng)目開發(fā)及償還借款。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，再融資收緊，對(duì)于房企尤其是那些希望下半年大規(guī)模擴(kuò)張的房企來說，是一個(gè)利空消息。另外，這也可能會(huì)使部分房企降低姿態(tài)，加快推盤來回籠資金。
財(cái)經(jīng)評(píng)論人馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，土地市場(chǎng)在經(jīng)歷上半年的瘋狂之后，下半年降溫是大概率，特別是上半年“地王”頻出的情況不會(huì)再出現(xiàn)；此外，考慮到上半年房?jī)r(jià)上漲的情況，下半年貨幣政策出現(xiàn)明顯放松的可能性仍然比較小。