福建出臺新政打通商業(yè)地產(chǎn)庫存轉(zhuǎn)換通道，可調(diào)整商住比例

福建省政府辦公廳日前出臺《關(guān)于加快化解商業(yè)辦公房地產(chǎn)庫存的通知》（閩政辦〔2016〕108 號），要求打通商業(yè)地產(chǎn)的庫存轉(zhuǎn)換通道，允許此類地產(chǎn)在符合條件前提下調(diào)整商住比例�！锻ㄖ访鞔_，在符合土地總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，各地支持開發(fā)商將商業(yè)辦公房地產(chǎn)項目（含SOHO項目）整體或部分轉(zhuǎn)型。

 

　　一、因城因地精準(zhǔn)施策。各市、縣（區(qū)）要結(jié)合本地實際，認(rèn)真貫徹落實省政府《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》（閩政〔2016〕11號）有關(guān)要求，按照“細(xì)分、精準(zhǔn)、配套”和一市（縣）一策、一盤一策的原則，制定針對性強的商業(yè)辦公房地產(chǎn)去庫存措施，把政策轉(zhuǎn)化為可操作的具體做法，切實把政策執(zhí)行到位。要根據(jù)本地商業(yè)辦公房地產(chǎn)庫存數(shù)量，制定加快商業(yè)辦公房地產(chǎn)去庫存的具體優(yōu)惠政策。對購買一手商業(yè)辦公商品房，可按所繳契稅給予獎勵。

　　二、嚴(yán)格控制商業(yè)辦公用地供應(yīng)。各市、縣（區(qū)）要依據(jù)本地經(jīng)濟社會發(fā)展情況和城市規(guī)劃以及人口等因素，做好本地區(qū)商業(yè)辦公用房市場需求預(yù)測，結(jié)合本地商業(yè)辦公用房庫存數(shù)量，嚴(yán)格控制商業(yè)辦公用地特別是城市商業(yè)綜合體用地的供應(yīng)數(shù)量。商業(yè)辦公庫存去化期限超過24個月的設(shè)區(qū)市本級、縣（市），應(yīng)明顯減少商業(yè)辦公用地供應(yīng)規(guī)模；超過36個月的，應(yīng)暫停出讓商業(yè)辦公用地，要防止以各類綜合體名義，繼續(xù)出讓商業(yè)辦公用地。已實施房地產(chǎn)項目建設(shè)履約保證金或項目用地開發(fā)利用履約保證金制度的市、縣（區(qū)），自2015年6月1日起，對新出讓的經(jīng)營性商業(yè)辦公用地，可不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取履約保證金。

　　三、打通商業(yè)辦公房地產(chǎn)庫存轉(zhuǎn)換通道。各市、縣（區(qū)）要著力打通商業(yè)辦公庫存轉(zhuǎn)換通道，在符合本級土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，根據(jù)市場需求，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商業(yè)辦公房地產(chǎn)項目（含soho項目）整體或部分轉(zhuǎn)型。對商住房地產(chǎn)項目，在符合容積率、建筑密度、綠地率等規(guī)劃條件，并滿足停車位及各項公共服務(wù)設(shè)施配套的前提下，允許房地產(chǎn)企業(yè)申請調(diào)整商住比例，減少商業(yè)辦公建筑面積，增加商品住房建筑面積。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)，鼓勵引進專業(yè)物業(yè)機構(gòu)運營已建成的商業(yè)辦公用房。經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)型的商業(yè)辦公和商住房地產(chǎn)項目，要重新核定土地出讓金。按照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓評估技術(shù)規(guī)范（試行）》規(guī)定實行雙評估，以政府批準(zhǔn)改變土地用途的時間為評估基準(zhǔn)日，評估出新用途土地價格和舊用途土地價格，并按下列要求進行結(jié)算，即：對評估出的新用途土地價格采取與該區(qū)域最近一年相同土地級別公開出讓的最高成交價格進行對比，取其高的價格；對評估出的舊用途土地價格采取與其原成交價進行對比，取其低的價格，以二者的差價擬定應(yīng)補交的土地價款。

　　四、加強商業(yè)辦公房地產(chǎn)交易及庫存監(jiān)測分析。各市、縣（區(qū)）要在2016年底前建立一手房和二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)，并實現(xiàn)省、市、縣三級聯(lián)網(wǎng)。要加強在建在售商業(yè)辦公房地產(chǎn)項目交易跟蹤監(jiān)測，提高市場分析的實效性和精準(zhǔn)性，實時掌握市場交易及庫存動態(tài)。統(tǒng)一商業(yè)辦公房地產(chǎn)庫存統(tǒng)計口徑，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確自持不予銷售的商業(yè)辦公用房面積以及配套可售車庫（位）面積不計入庫存統(tǒng)計范圍。

　　五、注意防控市場風(fēng)險。各市、縣（區(qū)）要進一步梳理排查商業(yè)辦公房地產(chǎn)風(fēng)險項目清單，建立臺賬，密切跟蹤項目建設(shè)和銷售情況，采取針對性措施，防止出現(xiàn)“爛尾”項目。對在建在售商業(yè)辦公房地產(chǎn)項目出現(xiàn)資金風(fēng)險的，要推動建立政府、房企、銀行、稅務(wù)、承建商的合作協(xié)調(diào)機制，按照“分類處置”原則，一企一策，加大對商業(yè)辦公房地產(chǎn)項目金融支持力度。對已售停建的“爛尾”項目，要積極協(xié)調(diào)化解購房人、施工方與開發(fā)企業(yè)之間的矛盾糾紛，促進和解協(xié)議達成。要積極引導(dǎo)有實力、信譽好的房地產(chǎn)企業(yè)，對資金困難的商業(yè)辦公房地產(chǎn)項目，實施兼并重組，促進項目建成銷售，化解風(fēng)險。要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)行為，建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機構(gòu)信用檔案，落實商品房預(yù)售資金和存量房交易資金（含定金）監(jiān)管制度。

　　六、落實去庫存主體責(zé)任。市、縣兩級政府要切實履行化解房地產(chǎn)庫存、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的主體責(zé)任，政府主要領(lǐng)導(dǎo)要親自抓，研究配套政策措施，推動各項工作落實；準(zhǔn)確把握和處理去庫存與地方收入、去庫存與去杠桿的關(guān)系，不圖一時一地之利，避免為增加地方收入而盲目出讓土地，防止產(chǎn)生新庫存。省住建廳、國土廳要通過多種形式加強政策宣傳、解讀，并指導(dǎo)督促市縣兩級政府繼續(xù)貫徹落實好我省化解房地產(chǎn)庫存的部署要求和系列政策，加快促進化解商業(yè)辦公房地產(chǎn)庫存。